Gayrimenkul Türkiye: Cepheye çok yönlü bakmak

Avcı Architects kurucusu Selçuk Avcı moderatörlüğünde “Cephede Kalite” ile ilgili toplantımızı Werner Sobek Türkiye Müdürü Yetkin Bentürk, Somfy Genel Müdürü Semih Görür, Anadolu Gayrimenkul Proje Yönetim Müdürü M. Uğur Yıldırım ve Aremas Gayrimenkul kurucusu Vedat Arslan’ın katkıları ile gerçekleştirdik. Cephe, bir mülkün görünür ve dışarıyı karşılayan ilk kısmı olarak bir arayüz. Bu arayüz gayrimenkul sektörünün aktörleri için ne ifade ediyor ve her anlamda sürdürülebilir olması için nasıl ele alınmalı? Bu sorular ve daha birçok sorunun cevaplarını katılımcılarımız ile birlikte aradık. Toplantıdan çıkan sonuca göre, farklı disiplinlerden kişiler ile tartışılan cephenin, Türkiye’de çok da dikkatle ele alınan bir konu olmadığını vurgulamakta fayda var.

Fotoğraflar: Nezih Bilgin

SELÇUK AVCI: Gayrimenkul Türkiye ile gerçekleştirdiğimiz son yuvarlak masa toplantımızın konusu “gayrimenkul sektöründe kalite” idi. Bu sefer daha spesifik olarak binaların cephe kalitesine odaklandık. O sıralar benim de aklımda olan ve devamlı yoluma çıkan bir meseleydi ve bugünü de bu konu etrafında kurgulamaya karar verdik. Konuyu tartışmaya açmadan önce sizi tanımak isterim. Yetkin Bey, evvela sizinle başlayalım.

YETKİN BENTÜRK: Werner Sobek, Alman kökenli bir firma. Yaklaşık olarak 31 yıldır aktif. Ana ofislerimiz Stuttgart ve Frankfurt. Diğer ofislerimiz Londra, Moskova, İstanbul, Dubai, Buenos Aires ve New York. Yakın zamanda da Katar’da ofis açmayı düşünüyoruz. Bütün mühendislik alanlarına hitap ediyoruz. Bir proje aldığımız zaman baştan sona kadar planlayabiliyoruz. Cephe mühedisliği alanında da sadece basit bir cephe mühendisliği şirketi gibi değiliz, çünkü tüm disiplinleri içinde barındıran bir firmayız ve bütün disiplinlerin birbiri ile bağlantılı olduğunu düşünüyoruz. Biz aynı zamanda mimarlık hizmeti de veriyoruz ve dolayısıyla her şeye geniş bir perspektiften bakabiliyoruz. Mimarın yaptığı tasarımı mümkün mertebe ellemeyip onun isteği ve arzusunu yerine getirmeye çalışıyoruz.

SA: Werner Sobek, kendisi zaten mimar galiba değil mi?

YB: Evet hem mimar hem de mühendis. Bizim çalışanlarımızın %90’a yakını hem mimar hem de mühendis. Ben de onlardan biriyim. Bunlara ek olarak ekonomi de okudum. İyi bir yönetici olmak için hepimizin bildiği gibi ekonomi konusunda da bilgiye sahip olmak gerekiyor. Türkiye’de de 6-7 senedir aktifiz. 1 Ocak 2015 itibariyle de İstanbul’da ofisimizi açtık. Çünkü işler çoğaldı ve projelerin bir kısmını artık buradan yapmak istiyoruz. Ayrıca Stuttgart, Frankfurt ve Şikago’da üç tane kürsümüz var. Buralarda araştırmalarımız devam ediyor. Her kürsüde en az bir tane profesörümüz var. Onlar üniversitelerde araştırmalar yapıyor. İstanbul’daki üniversiteler hala betonu araştıradursun, ki betonun araştırılacak bir şeyi de kalmadı, biz tekstil araştırmaları yapıyoruz. Binanın tasarımında tekstilin nasıl bir fonksiyonu olabilir, bizi şu anda daha çok bu ilgilendiriyor.

VEDAT ARSLAN: Aremas Gayrimenkul‘ün kurucusuyum. Şirketi kuralı 5,5 yıl oldu. Kurarken yola çıkış noktamız, büyük ölçekli projelere satış ve pazarlama hizmeti vermekti. Bugün de hala aynı yolda ilerliyoruz. Tabii zaman içinde ufak değişiklikler oluyor. Şu anda büyük ölçekli gayrimenkul projelerinde ofis kiralama, konut satış pazarlaması ve proje geliştirme konularında hizmet veren bir şirketiz. Bu kadar yılda yaklaşık 30 kişilik bir ekibe ulaştık. Şu anda aktif geliştirme danışmanlığı hizmeti verdiğimiz projelerin satılabilir alanı 1 milyon m²’nin üzerinde. Aktif olarak satış hizmeti verdiğimiz projelerin toplam satılabilir alan miktarı ise aşağı yukarı 500.000 m² civarında. Ofis konusunda hizmet vermeye başlayalı da yaklaşık 2 yıl oldu. Ofiste de şu anda 100.000 m²’nin üzerinde bir stoğa exclusive olarak kiralama hizmeti veriyoruz.

UĞUR YILDIRIM: Anadolu Gayrimenkul firmasında proje yönetim müdürü olarak görev almaktayım. Anadolu Gayrimenkul, Anadolu Grubu’nun gayrimenkul yatırım firması olarak 2011 yılından itibaren faaliyet gösteriyor. Firmanın kuruluş amacı öncelikle grubun bünyesindeki önemli arsaları değerlendirmek olmakla birlikte aynı zamanda bu iş kolunu grubun önemli faaliyet alanlarından biri haline getirmek. İlk projemiz AND, Kozyatağı’nda A sınıfı bir ofis projesi oldu ve şu anda projeyi tamamlama aşamasındayız. Halihazırda üzerinde çalıştığımız ikinci projemiz ise Kartal’da, 1.300 civarı daireden oluşacak bir konut projesi olacak. Amacımız profesyonel iş yapma şeklimiz ile insanlara ve çevreye katkıda bulunarak sektörde farklı ve kalıcı bir yer edinebilmek.

SEMİH GÖRÜR: Somfy Ev Otomasyonları Sistemleri Türkiye’nin genel müdürüyüm. Bizim firmamız Fransız menşeili olup, 100’den fazla ülkede kurmuş olduğu şirketler üzerinden faaliyet gösteriyor. Dünyadaki pazar payı yaklaşık olarak %80. Türkiye yapılanmamız; Türkiye, Azerbeycan, İran ve Türkmenistan pazarlarını yönetiyor. Aslında hemen hemen bu masa etrafındaki herkese temas eden bir iş yapıyoruz. Cephelerin performanslarının doğrama ve cam kombinasyonları yanında, hem dış hem de iç gölgelendirme ile birlikte ele alınması gerektiğini bildiğimizden cephe tasarımcıları ile yakınen çalışıyoruz. Aynı konu mimarlarımızı, yatırımcılarımızı ve üretilen konutların satışını yapan mercileri de aynı ölçüde ilgilendiriyor.

SA: Beni hepiniz az çok tanıyorsunuz galiba. Herkesin katılımına tekrar teşekkür ederim. Genel olarak konunun potansiyel bağlantı noktalarını konuşmak istiyorum. Cephe derken birçok başlangıç noktası olabilir. Öncelikle bir arayüz olduğunu söyleyebiliriz. Onun bir açıdan teknik boyutları var. Dış hava şartları ile iç hava şartları arasında bir arayüz olma durumu var. Örneğin İstanbul’daki bir binanın cephesi 35oC ile -15’e kadar sıcaklık değişimi ile mücadele etmeli. Bunun ötesinde cephe, aynı zamanda simgesel bir eleman. Bir mimar olarak cepheyi sadece bir yüzey olarak konuşmak bile bana biraz basit geliyor. Sadece bir yüzey değil zaman geçtikçe daha da kompleks formlar alabilen bir kütlenin yüzeyi diye düşünmeye başlayınca buna her açısı bağlanıyor.

Türkiye’de bunun gelişimi ya da yorumlanması ile ilgili yetersizlik olduğunu hissediyorum. İslam kültüründe ruh ile beden anlayışı arasındaki büyük bir fark doğrudan binalarımıza yansımış. Gördüğümüz gibi kamu binaları genel konut binalarından çok daha farklı bir kalitede türemiş. Tabii İstanbul’da Yunan, Ermeni, İtalyan, Fransız kültürünün getirdiği farklılıklar da var. Bunlar dışında dış cephe, (bilhassa bu devirden sonra, 1970-80’lerde) konut yapılarında çok basite indirgenmiş. Hatta kullanılan ahşap, tuğla, sıva gibi malzemeler ile de geçici düşünüldüklerini görmek mümkün. Ama kalıcı, ruhun yaşadığı camiiler, medreseler, çeşmeler taştan üretilmiş. Bugün etrafımızda gördüğümüz binaların sebebinin de bu olduğunu anlıyoruz. Bireyler buna yeterince önem vermiyordu ve istisnalar dışında hala da önem vermiyor. Ama tam bunun karşıtı olarak evin içine girdiğiniz anda, evin içi müthiş donanımlı, en kaliteli eşyaların olduğu bir mekan oluyordu. Bence bu tutarsızlık bilinçaltı bir şey ve hala devam ediyor. Bunun artık tartışılması gerekli. Bilincimizin bunun ötesine gitmesi şart. Şu anda gelişen bir ülke olarak çok kritik bir noktadayız. Doğrusunu isterseniz bu bilinç değişimi ve yönlendirme, yatırımcılar tarafından da desteklenmeli. Uğur Bey, siz bu konuda ne düşünüyorsunuz?

UY: Haklısınız, binaları tabii ki mimarlar tasarlıyor fakat yatırımcılar ihtiyaç ve beklentiler konusunda çalıştıkları mimarları ciddi anlamda yönlendirdikleri için aslında ortaya çıkan tasarımda da önemli ölçüde payları oluyor. Yatırımcıların buradaki rolü, tabii ki öncelikle kendi ticari beklentilerinin karşılanması, sonrasında ise tasarlanan binaların şehrin kimliğine ve dokusuna uygun olması ve insanların yaşam kalitelerine katkı sağlayacak binaların tasarlanması için tasarımcılara imkan vermek şeklinde olmalı. Bu konu yatırımcılar tarafından doğru algılanır ve önemsenir; mimarlara da bu şekilde ihtiyaç programı verilir ise onlar da uygulama konusunda sıkıntı çekmeyecektir diye düşünüyorum. Ancak, maalesef birçok Türk mimarın belli başlı kalıplara bağlı kalarak çalıştığını, tasarımı önemsemeyen yatırımcıların fazlasıyla etkisinde kalarak iş yapmaya çalıştıklarını düşünüyorum. Tabii yatırımcı davranışı olarak ele alındığında da tasarımcıyı tamamen etkisi altına alıp kendi bildiğini direten bir yapı var. Tasarımcılar yatırımcıların diretmelerine karşı koymadıkları veya koyamadıkları için sonuçta belki ticari beklentileri karşılayan fakat şehre ve dokuya, estetiğe hiçbir katkısı olmayan ürünler ortaya çıkıyor.

YB: Ben Türkiye’de iyi mimarlar olduğunu düşünüyorum. Ancak ekonomi zaten birbirine bağlantılı olan bir durum. Siz lokal bir mimara o şansı verirseniz o da kendisini geliştirir. Bir ülkede zaten bir norm ve bu bilgi akışı olmazsa yurt dışına sürekli olarak bağımlı kalınır. Örneğin biz, Alman kökenli bir firmayız ve mümkün mertebe sadece Almanya’dan bilgiyi taşımaktan mutlu olmuyoruz. Üniversitelerde de bizim ürettiğimiz know how’ı ülkemize getirmek istiyoruz. Bir yabancı mimarı alıp da o daha verimlidir diye kullanmak doğru gelmiyor.

SG: Bu ülkede ticari kaygılar bir çok konunun önüne geçiyor.

SA: Bence bunun sadece ticari kaygılar yüzünden olduğunu söylemek meseleyi biraz basite indirgiyor. Ben o kanaatte değilim. Örneğin Anadolu Gayrimenkul bunun iyi bir örneği. Belli bir kalite standardının altına girmemek istediği için belli seçimler yaparak işe girişiyor.

BY: Aslında buradaki yatırımcıların projeye yaklaşımları bize biraz tuhaf geliyor. Mesela Almanya’da bir yatırımcı birdenbire %300 kar hedefi koyamaz. Mümkün değil bu.

Cephe tasarımlarında belirli seviyelere ulaşmak eğitimimizden dolayı çok zor.

— Selçuk Avcı

SA: Bu biraz şehir efsanesi gibi gelebilir ama bazen bunu isteyenlerle karşılaşabiliyorsunuz. Riskler çok yüksek ve kar dediğimiz şey de risklerden doğabilecek ve kayıpları karşılayacak bir oran. Avrupa’da oturmuş bir hukuksal işleyiş olduğu için daha detayda konular konuşulabiliyor. Bizde ise yönetmelikler sık sık değiştiği için şirketler bir risk görüyor, “Bugün aldığım arsanın değeri yarın yönetmelik değişirse düşebilir,” düşüncesiyle mevcut koşullarda en karlı projeyi yapıp, hemen işin içinden çıkma kaygısı taşıyor. Ayrıca şunun da altını çizmek istiyorum: Almanya ya da İngiltere gibi ülkelerdeki mimarlık eğitiminin süresi Türkiye’dekinin yaklaşık 2 misli. Burada 4 sene eğitim gördükten sonra kendinize mimar ya da mühendis diyebiliyorsunuz. Oralarda ise 8-9 sene gibi bir süre gerekiyor. Eğitim konusu Türkiye’nin bence sistemik problemlerinden birisi. Konuyu tartışırken her şeyi gayrimenkul şirketlerine yükleyebilirsiniz. “Kar etmek istiyorlar; o nedenle cephe konusuna yeterince önem vermiyorlar,” diyebilirsiniz. Ama aslında icraatı yapan inşaat şirketleri arasında nitelikli üretim yapanlar azınlıkta. Eğitim konusunun çok daha iyi seviyelere gelmesi gerekiyor. Bir başka mesele de eğitimin profesyonel hayatta da devam edebilmesi. İngiltere’de “Continuing Professional Development” denen meslek içi eğitim programı var. Bir yıl boyunca belirli bir puan toplamanız gerekiyor. Meslek odaları da bunu denetliyor. Türkiye’de bu da denendi ancak başarılı olamadı. Vedat Bey, siz ne düşünüyorsunuz?

Aynı lokasyondaki fiyat farklılığının nedenleri içinde en önemli kriterlerden biri cephe, bir diğer kriter de bina tamamlandıktan sonraki işletme.”

— Vedat Arslan

VA: Ben konuyu biraz daha cephe özeline taşımak istiyorum. Çalıştığımız projelerin hemen hepsinde gördüğümüz bir durum var: Mimari gruplar, konsept sunumunu yaptıktan sonra, ısrarla, cepheyi final haline gelene kadar yatırımcının önüne getirmek istemiyor. Bunun birkaç sebebi olabilir ama bence en önemli sebebi, direkt olarak işveren tarafında, cephenin maliyetinin hesaplanmaya başlanması. Özellikle konut tarafında daha ilk gün, acaba bunun ne kadarını mantolamaya çevirebiliriz, diye bakılıyor. Yani inşaat tarafının ilk konusu bu oluyor. Dolayısıyla, mimarların biraz da kendi eserlerini korumak açısından da cepheyi, en sona bırakmak istediklerini düşünüyorum.

Pazarlama tarafında ise durum tam tersi; biz cephe konusunda çok hassasız. Benim her zaman söylediğim bir şey var, bu ofis için de geçerli ama konut için çok daha fazla geçerli. Temelde bir konutu sattıran iki temel öge var: Biri cephe, diğeri peyzaj. Bir üçüncü faktör de bunları çok iyi gösterdiğiniz “render”dır. Ofis tarafında sadece görsel olarak değil, üretim kalitesi olarak ne kadar iyi ve nitelikli bir cephe yapıyorsanız, ofisinizin değeri kiracılar nezdinde de bir o kadar artıyor. Aynı bölgede yanyana iki binadan birinin cephesi diğerine göre daha iyiyse, onun kira rakamı da daha yüksek oluyor. Bunun yaşama veya çalışma ortamının konfor kalitesinin yükselmesi dışında, diğer nedenlerinden biri de şu: Biz Türkler, herkesin gıpta edeceği bir konutta yaşamak ve herkesin kıskanacağı bir ofis binasında çalışmak istiyoruz. Lokasyon ötesi bir şeyden bahsediyorum. Aynı lokasyondaki fiyat farklılığının nedenleri içinde en önemli kriterlerden biri cephe, bir diğer kriter de bina tamamlandıktan sonraki işletme.

SA: Aslında cephe deyince sanki çerçevesi çizilmiş iki boyutlu bir mesele gibi görünebilir ama tasarım dersek ruhuyla, kişiliği ile çok boyutlu bir şeyden bahsediyoruz. Dolayısıyla cepheyi aslında tasarımın bir unsuru olarak söylüyoruz.

VA: Tabii kesinlikle. Tasarımın vücut bulan en görünür kısımlarından biri cephe. Son kullanıcının da tasarımla ilk karşılaşma noktasıdır. Malzeme olarak söylemiyorum, tasarım olarak söylüyorum. Mimari ile ilk etkileşime girdikleri yer cephe. İstanbul’da son bir yılda iki ofis binası satıldı: Biri Levent’te, diğeri de Kozyatağı’nda. Cephe ve kütle tasarımı olarak değerlendirdiğinizde ikisi de standart binalar değil. Bu iki bina için de şunu söyleyebilirim: Perakende değerinden, komple bina satıldı. Tabii ki cephe tek etken değil, birçok bileşeni var ve hepsi tasarımın bir parçası ama cephe çok önemli bir parçası çünkü insanlar o binaların içinde olmak istediler.

SA: Bu satışlar render üzerinden mi gerçekleşiyor yoksa bitmiş ürün üzerinden mi?

VA: Bahsettiğim iki ofis projesinin satışı, inşaatın önemli bir kısmı tamamlandıktan sonra gerçekleşti. Ancak özellikle konutta satışlar çoğunlukla render üzerinden gerçekleşiyor. Tekrar altını çizmek istiyorum: Yatırımcı inşaat biriminin maliyet hesaplarını ortaya koyup, tasarımcının kararları ile ilgili, “Ona gerek yok, şuna dönelim,” gibi şeyler yaşandığı için genelde başta tasarlanan ürün ile sonunda ortaya çıkan ürün arasında fark oluyor. Ya malzeme ya da işçilik kalitesi anlamında, ortaya çıkan ürün maalesef bir level altta oluyor.

Biz bir cephenin, toplam inşaat maliyeti içindeki payının %20-25 olması gerektiğini söylüyoruz. Ama Türkiye’de bu iş yanlış yapılıyor.

— Semih Görür

SA: Yetkin Bey’in deneyimi üzerinden örnek vermek istiyorum. İzmir’deki Folkart Tower Projesi, muhtemelen renderlarda çok güzel duruyordu ancak bittiğinde paneller düşmeye başladığı zaman farklı bir görüntü ortaya çıktı. Tecrübenizden bahseder misiniz?

YB: Tabii ki detaylarda problem oluşmuş ama biz dönüp cephenin imalat maliyetine baktığımız zaman çok cüzi, benim inanamadığım, bizim mantalitemizde hayatta olmayacak bir fiyata yapılmış. Biz bir cephenin, toplam inşaat maliyeti içindeki payının %20-25 olması gerektiğini söylüyoruz. Ama Türkiye’de bu iş yanlış yapılıyor. Disiplinlere ayrılan bütçeler yanlış. Para var ama orantı doğru değil. Problem buradan kaynaklanıyor. Büyük inşaat firmalarının özellikle bu konuyu daha fazla ele alması gerekiyor. Biz ihale sürecine kadar işe dahil olduğumuz ve hatta firmaları değerlendirerek yatırımcıyı yönlendirdiğimiz için, verilen bütçeleri biliyoruz. En üstteki patron birdenbire bu firmalarla pazarlığa oturuyor. A kalite değil B kalite aldığını çok iyi biliyor ama o anda bitmiş ürünün metrekaresini 5.000, 7.000 Dolar’a sattığını unutuyor. Ayrıca orada bir mimar olduğunu ve ileride bir sorun çıktığında sadece kendi prestijini değil mimarın da prestijini sarsacağının farkında olmuyor. Ama yapılan o kadar çok vaka var ki ben inanıyorum ki artık bu tür hatalar yapmamaya dikkat ediliyor. Bütçe, disiplinlerin birbirine paralel yürüdüğü şekilde çalışsa, bunlar olmayacak.

İhtiyaçları ve maliyeti optimize edilerek, doğru prensipler ile tasarlanmış cepheler aslında günün sonunda hiç de pahalı olmayacak.”

— Uğur Yıldırım

UY: İstanbul’da sürekli büyük projeler gündeme geliyor. Artık yatırımcılar da gelişiyor ve kadroları da gün geçtikçe tecrübeleniyor. Ben artık bu işlerin eskisi kadar patron pazarlıkları ile yürüdüğünü düşünmüyorum. Bir de Vedat Bey’in bahsettiği gibi, cephe render’dan projeyi satan şey ama yatırımcı olarak şunu da belirtmemiz lazım, yatırımcılar yola planlama yapmadan çıkıyor. İhtiyacımız ne? Ne yapmak istiyoruz? Ne kadar paramız var? Ne kadara satacağız? Koyduğumuz aralıkların içinde kalacak bir ürün yaratmamız lazım. İlk gün planlama yapmadan yola çıkıyorsunuz, uçuyorsunuz kaçıyorsunuz, fakat sonrasında ortaya çıkan şey bambaşka oluyor ve genellikle hayal kırıklığı yaratıyor. Hayır, ilk günden kısıtları koyalım. Mimar da, diğer teknik danışmanlar da ilk günden ihtiyaçları bilsinler ve ona göre hareket etsinler. Yapının her bölümünde olduğu gibi cephede de, iyi cephe illa ki pahalı cephe demek değildir. İhtiyaçları ve maliyeti optimize edilerek, doğru prensipler ile tasarlanmış cepheler aslında günün sonunda hiç de pahalı olmayacak.

YB: Şunu da unutmayalım: Yatırım yapıldıktan sonraki birkaç sene, projeyi ve amortisman süresinin izlenmesi gerekiyor. Örneğin mantolama da kalmadı artık. Zaten iyi bir şey de değil.

SA: Mantolama niye kötü algılanıyor?

VA: Mimar çok güzel çalışıyor projeyi. Doğal taş ya da giydirme cephe kullanabiliyor, çok güzel gidiyor her şey. İş belirli bir aşamadayken maliyetlerle ilgilenen birileri devreye giriyor. “Doğal taş tamam da, doğal taşı biz mineral sıvayla da yaparız,” diyor. Eğer ilk başta karar verildiyse, benim mantolamaya itirazım yok. Ama iş belirli bir yere geldikten sonra, cephede aynı görüntüyü neyle elde edebiliriz noktasına geliniyorsa, olmuyor.

İstanbul’da son 10-15 senede yapılan birçok binanın cephesinin soyulmaya başladığını görüyorum. Bu binaların en azından 50-60 yıl gibi bir kullanım ömrü olması gerekiyor.

— Semih Görür

SG: Ben hem mantolamayla hem de cephe ile alakalı sürdürülebilirliğe dair problemler görüyorum. Özellikle İstanbul’da son 10-15 senede yapılan çok fazla bina var. Birçoğunun cephelerinin soyulmaya başladığını görüyorum. Cam ve taş cephe giydirmelerde de şöyle bir problem görüyorum: Orada perde kullanmanız gerekirken, profile delik açılıyor. Bu binaların en azından 50-60 yıl gibi bir kullanım ömrü olması gerekiyor. Üzerine delik açılmış olan bir cephe profilinin de tamiri mümkün değil. Yani, ilk gün açmış olduğunuz o delik, bina ömrü boyunca hep orada olacak.

SA: Evet o enterasan bir konu. Avrupa’daki bir şehirde gezerken en basit binada bile belli bir sofistikasyon olduğunu görüyorsunuz. Ayrıca binaların cephelerindeki enerji verimliliği performansı açısından bazı kriterler var. Mesela İngiltere’de binaların enerji kaynaklarının %20-30 arasındaki kısmını doğal kaynaklardan alma zorunluluğu var. Bunun nedeni de çok basit: Karbon salımını azaltmak. 2019 senesine kadar “zero carbon” hedefleri var. Bunu bir hedef olarak koyduğunuz zaman pek çok şeyi etkiliyor. Binanın enerji sarfiyatını etkileyen ilk nokta da cephesi. Dolayısıyla cephenin dış etkenlere çok iyi adapte olması gerekiyor. Almanya’da binaların hemen hepsinde otomatik açılıp kapanan cihazlar var ve bunların da yaşam süreçleri 50-60 yıl arasında olduğu için belirli bir kaliteye göre yapılmak zorunda. Dolayısıyla o binanın ömür şartı 50-60 sene olarak konumlandığı zaman, bir sigorta şirketinin de bu işin altına girmesi gerektiği için cephede belli bir kalitenin elde edilmesi kaçınılmaz oluyor. Koşullar yerine getirilmediği zaman zaten sigorta şirketleri sigortalamıyor. Bütün standartlar, tasarımı belirli bir seviyenin üstüne çıkarıyor. Bunun kırmızı çizgisini çeken de hükümet. Orada hükümet önden gidiyor, burada ise geriden geliyor.

YB: Hükümet önde gidiyor bir de finanse ediyor. Örneğin Almanya’da 10 sene boyunca %0.0 faiz.

SA: Sen istediğin kadar bana piyasadan bahset. O değişken bir şey. Ancak koşullar ne olursa olsun İngiltere’de dağın başında ya da MİA’da aynı standart var. Ofis penceresi de konut penceresi de o standartlara uymak zorunda. Dolayısıyla belli bir kalitenin altına düşemiyorsun. Bence hükümetin büyük bir rolü var. “Enerji kaynaklarının %20’sini bina kendisi kazanacaktır,” diye bir cümleyi yönetmeliğe koyduğun anda her şey değişiyor. Ekonomi etkileniyor. Mimar ve mühendis daha entegre bir şekilde çalışmak zorunda kalıyor. Mimar çizdiği çizginin ötesinde, o mekanizmanın nasıl çalıştığını anlamak durumunda oluyor ve böylelikle de eğitim seviyesi ister istemez yükselmeye başlıyor. Yatırımcı, kaliteyi bulmak için uzman neredeyse oraya gidiyor.

UY: Bizde maalesef çoğu zaman yasal düzenlemeler pratik hayatın gerisinde kalıyor. Belediyeye istediği şekilde bir ruhsat projesi veriyorsunuz; minimum yeterlilikleri sağlayacak, yönetmeliklere uyan vs. ama bunlar bizim tasarım kriterlerimizin çok gerisinde kalıyor. Mesela baz binalara oranla enerji tüketimi açısından %40 daha verimli bina çıkartabiliyoruz. En son üzerinde çalıştığımız projeye LEED stardartlarına göre ne durumda diye baktık, biz daha bu sertifika için ekstra bir çalışmaya başlamadan zaten projenin kendi kendine LEED Gold alabildiğini gördük. Yani demek istediğim, biz zaten iyi bir bina yapmalıyız dediğimizde, bina kendi kendine
bu sertifikaları alıyor.

SA: Mesela İngiltere’de şu anda BREEAM Good standartı yönetmelikte. Dolayısıyla hiçbir yatırımcının BREEAM Sertifikası almaya ihtiyacı yok, yönetmeliğe uyması yeterli. Bu da hükümetin kararı.

VA: Bizim çalıştığımız bazı gruplar da böyle çalışıyor. Örneğin Tekfen, “Projemiz Esenyurt’ta da olsa bu standarta uymak zorunda,” diyor. Bütün projeleri LEED standartlarında. Bunlar, tabii ki kurum kültürüyle, şirketin zaman içinde bilinçlenmesiyle de oluşacak şeyler. Bu tür şirketlerin sayısı arttıkça sektörün tamamı gelişmeye başlayacak. Ancak bu hacim içerisinde bunlar hala istenen sayıda değil.

SA: Amerika’ya bakarsak; Amerika da piyasa ile güdülmüş bir memleket. Amerika’da piyasa egemendir. Tamamen piyasa şartlarına uyarak üretilmiş bir ekonomiden bahsediyoruz. Ama yine de orada bile hükümet standartları kanun haline getiriyor. O standartları hem piyasa hem de hükümet zorluyor. Birisi yeterli değil. Kim daha önde gitmeli konusundan emin değilim ama en önemli konulardan biri çevremize verdiğimiz zarar. Bu zararı sadece ekolojik açıdan algılamıyorum. Çirkinlik açısından da algılıyorum. Pencereden bir bakın. Güzelim İstanbul’da “güzel” diyebileceğimiz çok fazla yer yok. Bu toplantıdan çıkması gereken sonuçlar nelerdir konusunda herkesten son cümlelerini alabilir miyim?

UY: Hem yatırımı yapanların hem de tasarlayanların bilincini ve kalitesini arttırmak adına eğitimin çok önemli olduğunu vurgulayabiliriz.

SA: Özellikle üniversitelerdeki eğitim standartlarının daha sofistike bir hale getirilmesi gerekiyor.

VA: Tasarım, insanların yaşam standartlarını ve konforlarını arttırmak için ve aynı zamanda sürdürülebilir bir unsur olarak var olmak zorunda. Aslına bakarsanız, bu kavram tek başına mimar ya da mühendislerin kavgası da değil. Bizde, tasarım da piyasanın gerekleri doğrultusunda ortaya çıkıyor ve yatırımcının talepleri ile şekillenen bir unsur haline geliyor. Dolayısıyla hem piyasa yapıcıların hem devletin hem de tasarımcıların bazı kuralları oluşturarak ilerliyor olması gerekiyor. Bu hem bizim yaşam standartlarımızın hem de tasarım kalitesindeki standartların yükselmesi anlamında gerekli diye düşünüyorum.

UY: En iyisi her zaman en pahalısı demek değildir, çoğu zaman aslında en iyi şey aynı zamanda en ucuz da olmaktadır. Tek yönlü düşünüyoruz ve sadece ilk yatırım maliyetine bakıyoruz. Aldığımız kararların çevreye, işletmeye, bakıma olan etkilerini uzun vadeli olarak hiç düşünmüyoruz. Böyle baktığımızda ilk başta pahalıymış gibi görünen birçok yatırım, aslında toplamda daha ucuza mal olabiliyor.

SA: Bu uzun dönemli düşünce tarzı eskiden belirli bir kalite orantısındaydı. Buna Türkiye de dahil çünkü Osmanlı zamanında Türkiye de bir Avrupa ülkesiydi. Avrupa ülkelerinin eski şehirlerine giderseniz, binalar eskimiş olabilir ama kalite göz önündedir. SG: 800 senedir içinde oturulan binalar gördüm.

SA: Aynen. Dolayısıyla, bir binanın ömrü ne kadar olmalıdır sorusuna cevabım: 800 sene. Ama batı ekonomilerinde bunu da güdüleyen bir şey var. O da sigorta sistemi. Avrupa’da birçok şeyin sigortalanması şart. Piyasa bunu istiyor ve destekliyor yine. İmalatçıya diyorsun ki, “Ben bu bina yapıldıktan sonraki cephenin performansının
60 seneyi karşılamasını istiyorum.” Bu durumda onun belirli bir standartın altına düşmesi imkansız çünkü cezası büyük. Dolayısıyla imalatçılar da büyük bir denklem ve kaliteyi bulmak zorunda kalıyor.

VA: Bizde de Bakanlık, şirketlerden bina tamamlama sigortası yaptırması istiyor. Türkiye’deki sigorta şirketleri henüz bina tamamlama sigortası diye bir şey çıkartmadılar.

SA: Werner Sobek gibi şirketlerin burada olması da çok iyi. Çünkü sistem yeterli değil. Cephe tasarımlarında belirli seviyelere ulaşmak eğitimimizden dolayı çok zor.

VA: Ben uzman birileri tarafından İstanbul’daki bütün cephelerin elden geçirilmesi gerektiğini düşünüyorum. Şehrin estetiği böyle oluşabilir.

SA: Estetik bir yana Tükiye’nin yıllık enerji ithalatı şu anda 80 milyar Dolar’a yaklaşmış durumda. Binaları enerji verimli hale getirdiğiniz zaman o bağımlılığınız %50-60 oranında düşüyor.

SG: Mevcut binaların, ısı verimliliğini veya performansınının arttırılması için yatırdığınız paranın geri dönüşü, aynı bütçe ile yapacağınız bir hidroelektrik santralden daha hızlı.

VA: Devlet tarafından bu konuda bir şeyler yapılmaya çalışılıyor. Zamanında TS-825 çıkartıldı, binalarda enerji kimlik kartları vs. Baktığınızda, uygulama düzeyinde, kontrol ve denetimde bir sorun var. Tabiri caiz ise Ankara’da birileri bir şeyler düşünüyor. Ama gelin görün ki bunu piyasada uygulatabiliyor musunuz? Ya da uygulanışları denetliyor musunuz? Kamu olarak derseniz. İşte orada öyle bir hareket yok ve olmayınca da her şey kağıt üzerinde kalıyor.

SA: Evet bu da sonuçta kurallara uymayı bilen bir toplum olmaya doğru ilerlememiz gerektiğini hatırlatıyor bana. Konu birçok enteresan boyutlarda tartışıldı ve muhtemelen daha da tartışılmalı, ama satırlar kısıtlı. Değerli katkılarınız için teşekkürler.